Tipps zum Erstellen von reichweitenstarken Immobilienanzeigen

"Ihre Anzeige auf 20 verschiedenen Immobilienportalen!" - Während eine Massenveröffentlichung vor wenigen Jahren noch ein zentrales Argument einiger Anbieter für eine erfolgreiche Immobilienvermarktung war, hat sie heute zunehmend an Bedeutung verloren. Für die Vermarktung von besonderen Immobilien wie Schlössern und Herrenhäusern bringt sie nicht zwangsläufig einen Mehrwert, insbesondere dann nicht, wenn die jeweiligen Immobilienseiten überwiegend den lokalen und verbraucherorientierten Massenmarkt bedienen. Wenn Sie davon ausgehen, dass ein Immobilienangebot erfahrungsgemäß eine längere Vermarktungsdauer hat, kann es sinnvoller sein, sich auf einen oder wenige spezialisierte Anbieter zu konzentrieren. Dennoch ist es auch hier wichtig, sich nicht allein auf die Präsenz oder die angegebenen Nutzerzahlen eines Anbieters oder dessen Bekanntheit zu verlassen.

REALPORTICO bietet Ihnen die technischen Voraussetzungen, um Ihre Zielgruppen im In- und Ausland zu erreichen. Damit ein auffälliges Angebot entsteht und permanente Anfragen generiert werden, muss ein Kaufobjekt natürlich zunächst ein grundsätzliches Potenzial aufweisen. Lesen Sie in unserem Ratgeber, wie Sie basierend auf diesen Grundlagen die Reichweite Ihrer Immobilienanzeige entscheidend beeinflussen können und wie Sie mehr Anfragen von Kaufinteressenten erhalten können.

1. Realistische Preisfindung

Eine realistische Preisfindung ist von großer Bedeutung, insbesondere wenn es um den privaten Verkauf einer Immobilie geht. Bevor Sie Ihre Immobilie erstmals auf dem öffentlichen Markt anbieten, sollten Sie sorgfältig prüfen, welcher Preis realistisch ist. Der Wunschpreis vieler Privatverkäufer wird oft von persönlichen Emotionen und anderen Faktoren beeinflusst und lässt sich häufig nicht mit dem tatsächlichen Marktwert in Einklang bringen. Ein Angebot mit einem unrealistischen Kaufpreis kann sich negativ auf die weiteren Vermarktungsaktivitäten auswirken - die Folgen können oft nur schwer korrigiert werden. Deshalb ist es wichtig, den Markt und die potenzielle Nachfrage für Ihre individuelle Immobilie zu kennen.

Mittlerweile gibt es zahlreiche Anbieter und Dienste, die kostenlose Immobilienschätzungen anbieten. Es ist ratsam, Ihre Daten nicht auf allen möglichen Webseiten zu hinterlassen. Suchen Sie stattdessen lieber eine renommierte Immobilienagentur Ihres Vertrauens auf. Eine angesehene Agentur ist in der Lage, eine realistische Schätzung des erzielbaren Kaufpreises abzugeben.

Besonders bei außergewöhnlichen Immobilien wie Schlössern ist die Wahl eines geeigneten Anbieters von Bedeutung. Informieren Sie sich gegebenenfalls über Referenzen und Erfahrungen im Verkauf historischer Anwesen. Lassen Sie sich dabei nicht unter Druck setzen und scheuen Sie sich nicht, bei Unsicherheiten weitere Einschätzungen von ähnlichen Anbietern einzuholen.

Beachten Sie jedoch, dass ein Makler lediglich eine Einschätzung über einen erzielbaren Kaufpreis abgeben, jedoch kein rechtlich belastbares Gutachten erstellen kann. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, unabhängige Sachverständige zu beauftragen. Hierbei müssen je nach Art und Umfang Kosten in Höhe von etwa mind. 1.000 EUR oder mehr einkalkuliert werden.

2. Aussagekräftige Titel

Der Titel eines Angebots gehört zu den wichtigsten Elementen einer Immobilienanzeige. In den Suchergebnissen entscheidet er mit, ob das Angebot für einen Benutzer interessant genug ist, um die Detailansicht aufzurufen. Er gibt Ihnen darüber hinaus die Möglichkeit, Ihr Angebot auch über Suchmaschinen-Anfragen eindeutig auffindbar zu machen. Daher ist es von zentraler Bedeutung, möglichst relevante Schlagwörter in den Titel mitaufzunehmen.

Unverständlicherweise kommen bei sehr vielen Immobilienanzeigen immer noch schwache Standardüberschriften zum Einsatz. Slogans wie Raum für deinen Traum oder Handwerker aufgepasst werden im alltäglichen Wohnungsmarkt als Ansprache häufig eingesetzt, bewirken in diesem speziellen Segment bei Interessenten jedoch einen eher negativen Beigeschmack. Durch solche Floskeln wird Ihre Anzeige außerhalb des publizierten Immobilienportals kaum wahrnehmbar bzw. auffindbar.

Auch der Einsatz überflüssiger Satz- und Sonderzeichen schafft keinen Mehrwert in Bezug auf Reichweite und Sichtbarkeit. Besonders ungünstig ist deren Verwendung in Verbindung mit nicht lokalisierbaren Phrasen:

+++Top Immo für Kapitalanleger!!+++

Eine gute Richtlinie für sinnvolle Überschriften ist etwa die Kombination aus Adjektiv, Immobilienart, (relevante) Besonderheit und Lage. Die einzelnen Kriterien können dabei mehrfach, sollten jedoch höchstens zweimal verwendet werden. Ideal sind Überschriften, die aus sechs bis maximal zehn Worten bestehen. Adjektive mit objektivem Charakter (denkmalgeschützt) werden dabei stärker gewichtet als subjektive Schlagworte (traumhaft).

Charmant renoviertes Gutshaus in Alleinlage Nähe Schwerin

Großer denkmalgeschützter Bauernhof mit Sanierungsbedarf zwischen Neumünster und Kiel

Cannes: Historische Villa in Südfrankreich mit unverbautem Meerblick

Werkzeuge wie z.B. der Google Keywords Planner können bei Bedarf helfen,
reichweitenstarke Schlagworte und Bezeichnungen zu finden. Denken Sie bei der Wahl der Immobilienart auch an regionale Besonderheiten. Bezeichnungen wie Schloss, Herrenhaus, Gutshaus, Rittergut, Landsitz oder Landgut werden häufig synonym verwendet, sind jedoch in einzelnen Regionen unterschiedlich geläufig. Auch die Kombination dieser Bezeichnungen kann sinnvoll sein:

Neogotisches Herrenhaus/Rittergut bei Leipzig, Sachsen

3. Der perfekte Verkaufstext im Zeitalter von ChatGPT und AI

Sachliche, ansprechende und fehlerfreie Texte sind ein weiterer zentraler Baustein und bilden ein wichtiges Qualitätsmerkmal. So entscheiden Suchmaschinen z.B. anhand der Menge und der Qualität eines Textes darüber, wie schnell ein Angebot in den Suchergebnissen sichtbar ist. Angebote auf REALPORTICO mit guten Texten und Bildern sind in der Regel innerhalb von 2-3 Stunden bei Google indexiert. Bei schwachen Texten oder wenig Inhalt kann dies auch deutlich länger dauern.

Hier gilt es, das richtige Maß zwischen relevanter Information und überschaubarer Textmenge zu finden. Behalten Sie Details interessierten Personen vor, aber achten Sie ebenso darauf, dass in der Beschreibung das Wichtigste enthalten ist. Sprechen Sie auch potenziell neue Interessenten an und informieren Sie z.B. über geschätzte Renovierungskosten oder Beispielrechnungen.

AI: Künstliche Intelligenz richtig einsetzen

Mit dem Aufkommen von AI-basierten Diensten wie ChatGPT, die automatisiert und selbstlernend Informationen bereitstellen, hat die automatische Texterstellung auf Internetseiten Einzug erhalten. Einige Makler nutzen vollständig automatisch generierte Texte für Exposés, Immobilien und Standorte. Davon ist jedoch abzuraten, da geübte Leser generische Inhalte schnell erkennen und solche Programme keine Kenntnis über individuellen Fakten haben. Dies führt zu orthografisch korrekten Texten, die nicht den Tatsachen entsprechen.

Auch Suchmaschinen werden zukünftig Künstliche Intelligenz bei der Darstellung von Suchergebnissen berücksichtigen. Dabei werden vollständig generierte Inhalte erkannt und als weniger relevant eingestuft, was zu einer geringeren Sichtbarkeit der betreffenden Seite führt.

Besser ist es, dem Assistenten faktenbasierte Vorlagen oder Textbausteine zur Verfügung zu stellen und auf dieser Basis den eigenen geistigen Inhalt zu optimieren. Die eigenen Anpassungen können dann erneut an das Programm übergeben und gegebenenfalls weiter optimiert werden. Auch Rechtschreibfehler können mit ChatGPT schnell korrigiert werden. Hier sind einige einfache Beispiele für die Verwendung von ChatGPT für die Erstellung von Exposé-Texten:

Verbinde die Stichpunkte zu einem kurzen Text: Schloss, Verkauf, Baden-Württemberg, sanierungsbedürftig, 20 Zimmer, 20 Hektar Grundstück.

Schreibe zwei weitere Varianten des Textes: [Inhalt]

Schreibe eine Zusammenfassung des Textes: [Inhalt]

Ist der Text grammatikalisch korrekt? [Inhalt]

Korrigiere den Text: [Inhalt]

Dies sind nur einige der vielfältigen Möglichkeiten. Bei der Erstellung von Exposés lohnt es sich, sich mit der neuen Technologie vertraut zu machen. Als Faustregel gilt:

Bei Texten, bei denen individuelle Fakten eine Rolle spielen, funktioniert Künstliche Intelligenz nur so gut wie die Basis, die durch den menschlichen Nutzer vorgegeben wird.

4. Aussagekräftige Bilder

Bilder sind das wichtigste Medium im Internet. Ein gutes Foto ist der erste Einstiegungspunkt für Aufmerksamkeit, insbesondere weil im Zeitalter der sozialen Medien immer seltener lange Texte gelesen werden. Es ist erschreckend, wieviele Immobilienangebote im sechsstelligen Bereich mit schnappschussartigen Fotos beworben werden. Zwar erhalten Kaufinteressenten auch durch unscharfe Handybilder einen ersten Eindruck, wenn an dieser Stelle jedoch auf Anspruch und Qualität verzichtet wird, hat dies zur Folge, dass Nutzer tendenziell weniger Zeit auf einer Angebotsseite verbringen.

Wußten Sie, dass viele Kaufinteressenten nicht Immobilienportale als ersten Einstiegspunkt, sondern direkte Suchanfragen benutzen?

Schloss kaufen Sachsen

Damit Ihr Angebot eine Chance hat, auch außerhalb von Portalen in den Suchergebnissen relevant zu werden, müssen Sie erreichen, dass Nutzer möglichst viel Zeit mit Ihrer Anzeige verbringen und animiert sind, Ihr Angebot zu verbreiten. Nahezu alle sozialen Platfformen versuchen Interaktionszeiten zu erfassen - je mehr Menschen Ihr Angebot sehen und je länger sie dort verweilen, desto relevanter wird Ihr Angebot auch für Suchdienste wie google. Auch wenn Sie Ihre Käufer sonst nicht im Umfeld der sozialen Medien erwarten, können diese als Traffic-Maschinen dabei helfen, sie auf diesem Umweg zu erreichen.

Daher sind hochauflösende und aussagekräftige Bilder, kombiniert mit der richtigen Motivwahl, ein weiterer wesentlicher Faktor für mehr Reichweite.

Bilder-Checkliste für Immobilienanzeigen

Benutzen Sie aktuelle und aussagekräftige Medien in guter Belichtung, Schärfe und möglichst hoher Auflösung (mind. 1.600 Pixel Breite). Großformatige Bilder beeinflussen die Klickrate und sorgen für mehr Aufmerksamkeit, aber keine längeren Ladezeiten!

Verzichten Sie auf Musterfotos, dominante Wasserzeichen oder Bild-Overlays mit Werbebotschaften - sie stören das homogene Erscheinungsbild in den Suchergebnissen und behindern die Aufmerksamkeit für das eigentliche Motiv. Platzieren Sie Logos bei Bedarf dezent und leicht transparent in einer Bildecke.

Klasse statt Masse: 20-30 sorgfältig ausgewälte Bilder sind für die meisten Angebote mehr als ausreichend.

"Schönwetterfotos" sind grundsätzlich empfohlen, jedoch nicht zwingend erforderlich. Allerdings sollten Bilder der Jahreszeit angemessen sein. In den Sommermonaten möchte niemand verschneite Winterlandschaften sehen.

Verzichten Sie auf einen übermäßigen Einsatz von Fotoeffekten, die eine Immobilie bzw. deren Umgebung verfälschen.

Für Innenräume: Legen Sie den Fokus auf Raum und Raumgestaltung, nicht auf das Ablichten von privaten Gegenständen.

Für Leerstandsimmobilien bzw. sanierungsbedürftige Objekte: Räumen Sie vorhandenen Müll, Kartonagen, private Dinge sowie jeglichen Unrat beiseite.

Für Drohnenbilder: Eine Drohne macht nicht automatisch gute Fotos - achten Sie auf Wetter, Licht, Sonnenstand und Motiv. Eine Aufnahme des Daches von oben etwa ist als Vorschaubild weniger geeignet.

Achten Sie auf Ausrichtung der Fotos und nutzen Sie z.B. kostenlose Tools wie ShiftN, um Ihren Bildern einen professionelleren Look zu verpassen.

Achten Sie auf aussagekräftige Dateinamen und ordnen Sie den Bildern ein relevantes Schlagwort zu, um einzelne Fotos Ihrer Anzeige auch in der Bildersuche sichtbar zu machen.

Auf unserem Instagram Kanal @realportico_com finden Sie viele Beispiele für reichweitenstarke Bilder. Lassen Sie sich inspirieren!

5. Moderne Präsentations-Möglichkeiten nutzen: Videos, virtuelle Rundgänge, Home-Staging

Auf REALPORTICO können Sie zu einer Immobilienanzeige Videos hochladen und einen Link zu einem 360-Grad-Rundgang angeben.

Bewegte Bilder und interaktive Präsentationen vermitteln Interessenten einen besseren Gesamteindruck einer Immobilie und deren Umgebung.

Immobilien-Videos

Vor einigen Jahren galten sie auf Webseiten eher als Störfaktor. Heute sind Videos populär wie nie. Allerdings birgen sie auch das Risiko eines vorzeitigen Absprungs. Hier gilt es den potentiellen Käufer in den ersten drei Sekunden zu überzeugen. Mit professionell produzierten Videos, die auch psychologische Aspekte des Films und der Werbung berücksichtigen, gelingt dies in der Regel am besten.

Aber auch "Eigenproduktionen" können überzeugen. Achten Sie hierbei auf einen Mehrwert, den ein solcher Film liefern kann. Sinnvoll ist es, Bereiche zu zeigen, die sonst nicht mit einer herkömmlichen Kamera zu erfassen sind. Denken Sie z.B. an eine Drohne, die sich in langsamer Geschwindigkeit dem Verkaufsobjekt nähert, die Immobilie bzw. das Grundstück von oben umfliegt, ein paar Details der Fassade zeigt und sich schließlich durch den sich öffnenden Eingang in das Innere begibt - wenn Sie es schaffen, mit Ihrem Video einen Wow-Effekt zu erzeugen, sind das die besten Vorraussetzungen, um Ihrer Immobilienanzeige Aufmerksamkeit und Sichtbarkeit zu verleihen.

Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht, für Ihre Immobilie ein außergewöhnliches Storytelling-Video produzieren zu lassen? Das eignet sich perfekt für historische Objekte und Immobilien mit längeren Vermarktungszeiten.

Virtuelle Immobilienbesichtigungen

Seit dem Auftreten des Coronavirus und eingeschränkten Besichtigungsmöglichkeiten ist die Nachfrage und Bereitstellung von virtuellen Touren deutlich gestiegen. Durch Handy-Apps wie Google Street View oder spezielle Kameras ist das Erstellen solcher Rundgänge inzwischen auch für technisch nicht versierte Nutzer mit überschaubarem Aufwand möglich. Auf youTube etwa finden sich zahlreiche Anleitungen, wie Sie solche 360-Grand-Rundgänge selbst erstellen können. Durch das Einbinden eines vollständigen Rundgangs lassen sich übrigens auch Anfragen nach weiteren Bildern vermeiden, die Interessenten häufig anfordern.

Home-Staging: Regen Sie die Fantasie potentieller Käufer an

Viele Kaufinteressenten haben klare Vorstellungen zu einem Kaufobjekt. Sie haben aber ebenso diffuse Vorstellungen und nicht alle Kriterien, Möglichkeiten und Alternativen im Blick. Home-Staging kann hier ein Impulsgeber sein und die Vorstellungskraft Ihrer Kunden anregen. Insbesondere bei sanierungsbedürftigen und leerstehenden Immobilien erschließen sich durch ein gutes Interiordesign neue Möglichkeiten und Sichtweisen. Geschickte und geschmackvolle Arrangements geben einem Verkaufsangebot eine individuelle Note und können Auslöser für einen Besichtigungstermin werden.

Home-Staging für erfolgreiche Immobilienvermarktung — Geschmacksvolles Home-Staging für den Wow-Efffekt und mehr Interesse | Foto: ©Gutshaus Thurow

Moderne Präsentationsformate: Fazit

Selbstverständlich ist eine moderne Immobilienvermarktung unter Einsatz von Videos, Drohnenflügen, 360-Grad-Rundgängen oder Home-Staging mit deutlich mehr Aufwand und Kosten verbunden und sicher nicht für alle Verkaufsobjekte gleichermaßen notwendig bzw. lohnenswert. Wer sich jedoch für mindestens eine zusätzliche Präsentationsart enscheidet, gibt seinen potentiellen Interessenten einen umfassenderen Eindruck, der Nachfragen vermeiden und Anfragen fördern kann.

Gerade wenn es um die Vermarktung von Immobilien geht, die eine längere Vermarktungsdauer benötigen oder die aufgrund besonderer Eigenschaften wie Größe, Kaufpreis oder Investitionsbedarf eine ohnehin kleine Zielgruppe adressieren, sollte ein Verkäufer alle Register ziehen, die einer erfolgreichen Vermarktung dienlich sind.

6. Ausländische Interessenten berücksichtigen

Was bei dem Verkauf von nachfragestarken Einfamilienhäusern und Wohnungen kaum eine Rolle spielt, ist bei der Vermarktung von historischen Immobilien und Immobilien im Hochpreissegment zwingend: Denken Sie an potentielle Interessenten im Ausland. Viele Privatpersonen, Investoren und Unternehmen sind am Erwerb von Auslandsimmobilien interessiert und unterhalten Wohn- und Zweitwohnsitze oder Unternehmensstandorte auch in anderen Ländern. Diese potentielle Zielgruppe findet Ihre Anzeige nicht zwingend dort, wo Sie es vermuten würden. Daher sollten Sie Ihr Angebot immer auch mindestens in englischer Sprache anbieten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass ein ausländischer Interessent den Standort eines Verkaufsobjekts möglicherweise nicht kennt und Auslandsimmobilien eher anhand eines Landes oder einer Region sucht. Wenn Sie z.B. eine Überschrift angeben

Deutscher Titel: "Renoviertes Herrenhaus in Musterdorf, Brandenburg"

kann es von Vorteil sein, für andere Sprachen einer Region bzw. dem Land die Priorität zu geben und auf den konkreten Standort in der Überschrift zu verzichten.

Englischer Titel: "Refurbished Manor in Brandenburg, Germany"

Hierdurch vervielfachen Sie das Potential einer Anzeige und schaffen die Grundlage, dass z.B. ein Interessent in den USA auf eine Anzeige aufmerksam wird. Auch hier gilt: Das Interesse an Ihrem Angebot ist von vielen weiteren Faktoren abhängig. Das Bereitstellen zusätzlicher Sprachen allein ist noch kein Erfolgsgarant, sollte aber nicht vernachlässigt werden.

7. Anzeige pflegen - Inhalte aktuell halten und ergänzen

Sicher kennen Sie auch Immobilienangebote, die bereits vor langer Zeit erstellt wurden und seit Jahr und Tag ohne jegliche Änderungen irgendwo im Internet verharren. Für Nutzer und insbesondere auch für Suchmaschinen sind veraltete Inhalte wenig attraktiv. Auch wenn Sie zu einem Verkaufsangebot alle Fakten offengelegt haben, ist es wichtig, in regelmäßigen Abständen Texte und die Überschrift zu modifizieren oder bei Bedarf zu ergänzen, um das Interesse aufrecht zu erhalten. Insbesondere sollten Sie in größeren Abständen auch neue Bilder oder gegebenenfalls andere Medien bereitstellen. Nur eine kontinuierliche Wartung gewährt "Langzeit-Kandidaten" eine Chance, im Suchmaschinen-Ranking sichtbar zu bleiben. Davon ausgenommen sind selbstverständlich Immobilienangebote, die als verkauft oder archiviert gekennzeichnet wurden und weiterhin öffentlich abrufbar sind.

8. Hashtags nutzen

Die Verwendung von Hashtags hat sich vor allem in den sozialen Medien zum Auffinden von Inhalten etabliert. Sie können Hashtags jedoch genauso auf jeder beliebigen Webseite nutzen, um Texte mit beliebigen Schlagworten zu bereichern. Google etwa unterstützt schon seit langer Zeit eine Hashtagsuche. Zwar werden in den Suchergebnissen bevorzugt Inhalte aus den sozialen Medien angezeigt, der gezielte wie sparsame Einsatz individueller Hashtags kann - ohne eine Garantie - helfen, auch einem Immobilienangebot mehr Sichtbarkeit zu verschaffen. Wenn Sie von dieser Möglichkeit Gebrauch machen möchten, sollten Sie auch über bislang wenig genutzte Tags nachdenken, die dennoch selbsterklärend sind. Sie können Tags z.B. am Ende Ihrer Beschreibung platzieren. Probieren Sie es aus und seien Sie gerne etwas kreativ.

Beispiele:

#gutshäusermecklenburg #schlosskaufen #schnäppchenschlösser

Diese Technik sollte jedoch insgesamt sehr sparsam angewandt werden. Wir empfehlen maximal 5 Hashtags pro Sprache!

9. Mehr Reichweite für Immobilienanzeigen: Fazit

Immobilienangebote müssen im Jahr 2023 nicht mehr auf dutzenden Portalen publiziert werden. Mit unseren Tipps legen Sie das optimale Grundgerüst für eine dauerhaft gute Online-Sichtbarkeit während des gesamten Vermarktungszeitraums. Wenn eine Immobilienanzeige trotz großer Reichweite auch nach längerer Zeit noch keinen neuen Besitzer gefunden hat, ist der aufgerufene Kaufpreis oft der erste Aspekt, den man überprüfen und möglicherweise anpassen könnte.

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